第一線仲介吶喊：成交不了不是不努力，是屋主「想要價」快把我們餓死 | M傳媒
【M傳媒房產中心／報導】
「開價5000萬，實登2800萬，銀行估價2000萬。跟屋主報告，他只回我一句：『沒關係，我不急，你好好加油。』」在買房知識家，一位不願具名的房仲從業人員，道出了最近業內普遍卻鮮少對外言說的困境。這不是特例，而是市場進入量縮價盤的「僵局期」後，第一線房仲每天面對的殘酷日常。
這份在社團發出的貼文，引發討論。文中點出兩種讓仲介心力交瘁的屋主類型：一種是開價完全無視市場行情與銀行鑑價，抱著「夢想價」的佛系賣家；另一種是連高額土地增值稅都想全數轉嫁給買方，導致總價遠高於行情的固執賣家當仲介費盡心力找到接近行情的買方時，屋主卻寸土不讓，交易最終破局。
「我們沒底薪，上廣告的每一分錢都是自己墊，」貼文中的無奈控訴，點出了房仲業在佣金制下的生存壓力。「仲介要的是成交，不是高價！那些說高房價是仲介炒出來的人，請搞清楚，就是有這種屋主才把房價墊高的。屋主開個夢想價，腳踩別人的血汗錢，還叫你好好努力，做這種事良心不會痛嗎？」
市況冷、屋主熱：為何開價與現實嚴重脫節？
根據中研院最新經濟預測，儘管經濟成長亮眼，但民眾對房價的預期趨於保守。市場交易量明顯萎縮，買方觀望心態濃厚，議價空間理應浮現。然而，許多屋主的開價心態卻彷彿停留在多頭時期。
專家分析原因。首先，房屋是「非標準化商品」，即使是同一社區，樓層、景觀、裝潢、維護狀況都不同，賣方很容易以「我的房子不一樣」為由，開出高於社區行情的價格。其次，實價登錄具有時間落差，資料通常延遲1至3個月，若屋主參考的是房市高點時的交易紀錄，其開價自然與當前冷卻的市場脫節。最後，也是最重要的，是賣方的「心理帳戶」與成本計算。
「心理底價」與「售後恐懼」
對屋主而言，價格不是單純的數字。上面刻著他的『取得成本』、『裝修花費』，以及他怕賣了這間下間更貴的未知恐懼感。當銀行鑑價和市場出價低於這個「心理底價」時，賣方便會產生強烈的「賠售」感。這解釋了為何持有近50年的老公寓屋主，寧願讓交易破局也不願吸收土增稅。因為對他而言，繳稅等同於侵蝕他長年持有資產所預期的「利潤」，即使這個利潤只是紙上富貴。
專家指出，這類屋主並非不想賣，而是陷入了「售後恐懼」心理。導致他們在銷售中盲目堅持價格。殊不知在買方市場中，開價過高的物件連吸引買方看房的第一關都過不了，最終只會拖長銷售期，甚至讓物件在市場上「滯銷」而變得更加乏人問津。賣厝阿明直言，市場永遠是對的，與其害怕便宜賣貴貴買，不如參考同區段相同條件價格物件衡量。
專業建議 vs. 委託壓力
面對這樣的屋主，房仲陷入專業與生計的兩難。他們的專業知識告訴自己，這個價格不可能成交，勉強推廣只是浪費自己和買方的時間。但基於受託責任，他們又必須執行銷售指令，同時自掏腰包進行廣告行銷，承擔所有前置成本。
「我們變成了夾心餅乾，」另一位房仲表示：「買方覺得我們在幫屋主抬價，屋主覺得我們不夠努力。但實際上，我們是最希望價格務實、趕快成交的人。」 有房仲品牌調查發現，市場正常的議價空間約在一至兩成。然而，當屋主開價偏離行情超過三成甚至一倍時，連開啟議價的可能性都沒有。
市場會給出最終答案
這場賣方心態與市場現實的拔河，最終將如何落幕？業界普遍認為，隨著市場持續冷卻，時間會成為最有效的清醒劑。當房屋在市場上掛售數月甚至半年以上，依舊無人問津時，多數屋主才會正視現實，逐步調整價格。
這場從房仲第一線傳出的心聲提醒市場，房價的構成不僅是土地與建材成本，更包含了複雜的人性、預期與情感。當「夢想價」遇上「骨感市」，磨損的不只是交易機會，更是跑不跑得掉重點。
